확정일자 효력 언제부터 생기는 걸까?

전세 사기를 걱정하신다면 확정일자를 받으실텐데요. 확정일자 효력은 언제부터 발생되는지 알고 계시나요? 언제 발생되는지에 따라서 한끗차이로 문제가 생길수도 있기 때문에 꼭 알아야 하는데요. 오늘은 확정일자의 역할과 받아야 하는 이유부터 효력시점은 언제인지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

확정일자란?

확정일자는 주택임대차계약서가 특정한 시점에 존재했다는 것을 공식적으로 증명하는 것입니다. 중요한 문서의 작성 날짜를 명확하게 할 수 있어 법적인 보호를 받기 위해서는 필수라고 볼 수 있습니다.

 

날짜를 기준으로 확정일자를 받은 것을 이용할 수 있으니 확정일자 효력 시점이 중요한 것이죠.

 

 

확정일자의 역할

확정일자를 받는 이유는 간단히 말히 임대차와 채권 보호를 위해서입니다.

 

임대인이 바뀌더라도 확정일자를 받아두면 기존 계약 내용을 존중해야 하며 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있습니다.

 

대항력?
= 임차인이 임대 계약과 관련된 권리를 주장할 수 있는 법적 근거

우선변제권?
 = 주택이 경매 등으로 넘어가게 되는 경우 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리

 

 

확정일자 효력 시점

확정일자 효력 시점은 확정일자를 받은 다음 날부터입니다.

 

확정일자를 받은 날 바로 인정이 되지 않는 것이죠. 이 것 때문에 법적인 문제가 생기기도 합니다.

 

임대 계약 후 잔금을 치른 날 임대인이 대출을 받아 저당권을 설정하게 되면 임차인의 전세권이 후순위로 미뤄지기 때문입니다. 아무리 깨끗한 등기를 찾아 계약을 했더라도 이런 경우가 생기면 결국 저당권이 있는 주택에 들어가는 것이 됩니다.

 

때문에 정부에서도 문제를 인식하고 확정일자 효력 시점을 익일 0시가 아니라 '당일 0시'로 변경하는 방안을 추진한다고 합니다. 1월에 처음 제시 되었으니 실제 확정되기까지 시간이 필요할 것으로 보입니다.

 

 

아직까지는 다음 날 효력이 발생하니 최대한 빨리 확정일자를 신고하시는 것이 중요하고 더 자세한 내용은 아래에서 확인해보세요

 

 

💡 안전하게 확정일자 받는 법

1. 임대 계약 시 특약 설정

집주인이 주택을 담보로 대출을 받는 것을 막을수는 없습니다. 때문에 임대 계약 시 특약을 설정해 안전장치를 설정하는 방법인데요. 계약 시 확정일자 효력이 발생하기 전까지 저당권 설정을 하지 않는다는 특약을 거는 것입니다.

 

" 잔금일 다음 날까지 해당 주택에 담보를 설정하지 않는다. 이를 위반하게 되면 계약은 무효이다"

 

이렇게 설정을 해 두시고 잔금일에 확정일을 받으시면 됩니다.

 

 

2. 전세권 설정등기

전세권을 설정은 등기사항증명서에 내가 세입자로 들어간다는 것을 기입하는 것입니다. 내 보증금이 얼마인지도 표기가 되며 이를 통해서 전입신고 및 확정일자 효력을 갖게 됩니다.

 

이게 좋은 이유는 당일에 효력이 발생한다는 것입니다.  단, 집주인의 동의가 있어야 하며 비용이 듭니다. 보증금에 따라서 몇 십만원에서 몇 백만원까지 들 수 있으니 꼭 전세권 설정을 해야 하는 경우에만 신청하시면 됩니다.

 

 

3. 평일 이사

보통 직장인의 경우엔 평일보다는 주말에 이사하는 경우가 많으실텐데요. 주말에 이사를 하면 다음 주 월요일에 확정일자 효력이 발생하기 때문에 평일보다 더 위험할 수 있습니다. 그러니 시간이 되시는 분은 평일에 이사하는 것이 좋습니다. 

 

 

 

확정일자 받는 방법

오프라인으로 확정일자를 받으려면 주택 소재지의 동/읍/면 주민센터를 방문하시면 됩니다. 임대차 계약서 원본, 신분증을 지참 후 동사무소에 방문해 담당자에게 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

온라인으로 확정일자를 받는 방법은 법원 인터넷 등기소에 접속해야 합니다. 공인인증서가 필요하며 가입 후 온라인 확정일자 발급 신청서를 작성하시면 됩니다.

 

확정일자 받는 자세한 설명은 아래 링크로 들어가 확인해 주세요

 

확정일자 받는 법 핵심 정리 (인터넷과 동사무소에서 신청)

확정일자 받는 법 핵심 정리 (인터넷과 동사무소에서 신청)

 

 

 

확정일자 효력 시점부터 신청하는 방법에 대해 알아보았습니다. 안전하게 거래하기 위해서는 확정일자를 받는 것은 필수인데요. 집에서도 온라인으로 받을 수 있는 만큼 잔금을 치르시면 빠르게 받아보시기 바랍니다.

 

 

 

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